Размер шрифта:
Цвет сайта:
Изображения:
Новгородская обл., п. Любытино, ул. Советов, д. 29
Мы в соц. сетях
  • Главная
  • О районе
    Органы местного самоуправления
    Направления деятельности
    Документы
    Гражданам
    Больше информации

    Памятки по финансам


    30 Мая 2022

    Памятки по финансам

    Аннуитетный платеж по ипотеке: что это такое.

    Управление Роспотребнадзора по Новгородской области в целях информирования и просвещения граждан в рамках  регионального проекта «Повышение финансовой и налоговой грамотности населения Новгородской области» разъясняет гражданам, что такие аннуитетный платеж по ипотеке.

    Часто в ипотечном договоре можно встретить формулировки «погашение кредита аннуитетными платежами» или «аннуитетный ежемесячный платеж». Что это значит и как происходит расчет ипотеки.

    Аннуитетный платеж

    Официально существуют две схемы погашения ипотеки: аннуитетная и дифференцированная. Однако в реальной жизни банки не часто дают клиенту выбор. Как правило, условия ипотечного кредитования предусматривают исключительно аннуитетный платеж. По сути, он представляет собой погашение жилищного кредита равными платежами в течение всего срока.

    Погашение кредита аннуитетными платежами кажется более удобным. Не нужно постоянно заглядывать в ипотечный договор, чтобы узнать сумму к оплате, – ежемесячный платеж аннуитетного кредита каждый месяц одинаковый. Это хорошо в бытовом плане: можно заранее планировать бюджет без оглядки на то, что сумма может оказаться выше ожиданий.

    При таком способе платежа при желании можно занять большую сумму, поскольку ее размер рассчитывается из возможностей человека по ежемесячному погашению кредита. Как правило, на один платеж должно уходить не более трети дохода заемщика. Этим правилом часто и руководствуются банки при установлении лимита.

    В случае дифференцированной схемы ежемесячный платеж на первоначальном этапе выше, чем при аннуитете, а значит, и требования к финансовому положению заемщика более высокие.

    Подводные камни аннуитетных платежей

    Сумма аннуитетного платежа складывается из двух составляющих:

    основной долг или тело кредита;

    банковский процент.

    На первоначальном этапе практически весь ежемесячный платеж уходит на оплату процентов. На основной долг идет незначительная часть. Возникает ситуация, при которой заемщик платит, а сумма задолженности практически стоит на месте.

    Такие условия ипотеки выгодны в первую очередь банкам, а не ипотечным заемщикам. Однако сделать с этим вряд ли что-то получится. Хочешь – бери кредит, не хочешь – не бери. Пропорция основной долг/проценты выравнивается только к середине кредитного срока, а после экватора большая часть платежа начинает уходить уже на оплату тела долга.

    Выгодное погашение ипотеки

    Сэкономить на выплате банковских процентов помогает досрочное погашение. То есть внесение суммы сверх ежемесячного платежа. Такую возможность дают все российские банки. «Лишние» деньги идут в счет погашения основного долга. А чем меньше тело долга, тем меньше и начисляемый процент. Поэтому особенно выгодно досрочное погашение ипотеки в начале срока. Чем ближе последний платеж, тем меньше экономия.

    Банки, как правило, предлагают два варианта погашения кредита:

    с сокращением суммы ежемесячного платежа;

    с сокращением срока кредита.

    Переплата банку будет меньше во втором случае, что логично: чем меньше срок кредита, тем меньше попросит банк за то, что одолжил деньги. Первый вариант может оказаться кстати при возникновении финансовых трудностей – например, при потере работы. Чем меньше сумма ежемесячного платежа, тем проще ее платить. То есть сокращение суммы, по сути, является страховкой для заемщика на случай возникновения в жизни непредвиденных обстоятельств.

    Хитрость!

    При досрочном погашении ипотеки можно скомбинировать два варианта: выбрать сокращение суммы ежемесячного платежа, но при этом его не уменьшать, а платить как обычно, привычную сумму. Так кредит можно покрыть еще быстрее. При необходимости можно снизить финансовую нагрузку и вносить в счет погашения только минимальный обязательный платеж.

    Калькулятор аннуитетных платежей

    График платежей, как правило, служит приложением к стандартному ипотечному договору. Однако при желании ежемесячные обязательные платежи и сумму переплаты можно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора.

    Консультацию и практическую помощь по вопросам защиты прав потребителей, можно получить:

    • в Общественной приемной Управления Роспотребнадзора по Новгородской области по адресу: В.Новгород, ул. Германа, д.14 каб. № 101 тел. 971-106;

    • в Центре по информированию и консультированию потребителей по адресу: г. Великий Новгород, ул. Германа 29а, каб.5,10 тел. 77-20-38;

    Работает Единый консультационный центр, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках.

     Используя Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru. Каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений, с перечнем забракованных товаров. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.

    Дополнительно сообщаем, что в рамках проекта «МФЦ – новые возможности» всем категориям граждан (независимо от их социального положения, статуса, места проживания на территории Новгородской области) предоставлена возможность получить консультации «из первых рук» от наиболее квалифицированных специалистов Роспотребнадзора, обсудить напрямую проблемы и вопросы посредством видеосвязи.

            Онлайн консультирование проводится еженедельно по четвергам с 10.00 до 13.00, для консультации необходимо обратиться в один из центров «Мои Документы»: подать заявку и принять участие в онлайн-консультации вам помогут специалисты МФЦ (при обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность).

    Виды банковских карт


    Банковская карта — это индивидуальный платежный инструмент, предназначенный для выполнения различных банковских операций (платежи, перевод средств и т.п.). Банковские карты классифицируются по:

    ·     территориальным возможностям их применения,

    ·     принадлежности средств на карте,

    ·     назначению,

    ·     классу (или уровню) карты.

    Классификация карт по территориальному действию

    По этому признаку карты делятся на локальные, международные и виртуальные.

    Локальные карты — это карты для выполнения операций в пределах системы банка-эмитента. В более широком смысле — в пределах одной страны (в пределах национальной платежной системы, например, в России — это система «МИР»).

    Международные карты — это карты международных платежных систем, наиболее популярными из которых являются «Виза» и «Мастеркард». Пригодны для выполнения большинства типичных операций по всему миру.

    Виртуальные карты — это карты, предназначенные исключительно для операций внутри сети интернет. Виртуальная карта — это по сути симулятор карты, она не выпускается в реальном виде, а существует только в электронном (виртуально).

    Классификация по принадлежности средств на карте

    Карты делятся на дебетовые, кредитные и предоплаченные.

    Дебетовые карты. Средства на такой карте принадлежат только вам и вы распоряжаетесь ими по своему усмотрению. Иногда на средства, находящиеся на счете, банком начисляются проценты, иногда - нет. В зависимости от условий банка, выпустившего карту, по карте могут быть разрешены любые операции или ограничена часть из них.

    Дебетовые карты с овердрафтом — некий гибрид дебетовой и кредитной карты: средства на карте принадлежат вам, но при исчерпании этих средств, банк автоматически открывает вам кредит (на какую-то определенную, заранее оговоренную в договоре сумму) и вы можете совершать по этой карте операции «в минус», т.е. карта из дебетовой становится кредитной.

    Кредитные карты — деньги на этой карте принадлежат банку, но вы можете распоряжаться ими для совершения операций (в том числе и без уплаты процентов в течение какого-то периода) согласно условий договора с банком.

    Предоплаченные карты — это карты, на которых на момент их покупки уже находится какая-то сумма, (по сути — это дебетовая карта), но расчеты по ней выполняются от лица банка-эмитента (не от вашего лица). При этом, условия трат по этой карте могут быть ограничены банком ее выпустившим, например, карта может быть выпущена только для оплаты топлива на определенном бренде АЗС, для расчета только за косметику определенной фирмы или для расчета в определенном магазине (сети магазинов) и т.п. Как правило, такие карты имеют ограниченный срок действия, их нельзя продлить или пополнить, снять с них деньги. Пример предоплаченной банковской карты — это подарочные банковские карты.

    Классификация карт по назначению

    По назначению карты разделяются на личные, зарплатные, корпоративные и обезличенные (предвыпущенные).

    Личные карты заводятся вами самостоятельно. Выбор банка, платежной системы и других параметров зависит от ваших предпочтений и определяется только вами.

    Зарплатные (социальные, молодежные, пенсионные и т.п.) карты выдаются сотрудникам организаций в рамках зарплатных проектов (договора организации с банком о перечислении заработной платы, пенсии или других регулярных платежей на карты этой серии). Вид этой карты выбирается организацией, которая заключает с банком договор об обслуживании. Как правило, это карты начального уровня, поскольку такие карты более дешевы в обслуживании.

    Корпоративные карты. Средства на таких картах принадлежат организациям, заключившим договор с банком. Выдаются они сотрудникам организации для оплаты текущих служебных расходов (например, в командировке). 

    Предвыпущенные карты — карты оформленные «на никого» (обезличенные). Такая карта изначально не содержит информацию о владельце, на ней не указаны данные держателя. Карта прикрепляется к счету, который открывается на конкретного клиента. Такая карта обычно дает возможность совершать все те же операции, что и обычная дебетовая (впрочем, набор функций карты зависит от банка ее выпустившего). Удобство заключается в том, что оформление договора по такой карте занимает несколько минут, в то время как процесс выпуска обычной карты занимает от 1-2 до 10-14 дней.

    Классификация по уровню карты

    По классу (уровню), карты международного стандарта различаются на карты начального, стандартного и премиального уровня. Эти уровни различаются между собой по стоимости годового обслуживания карты, по функциональным возможностям проведения тех или иных операций по карте (чем ниже уровень, тем у карты меньше возможностей) и по привилегиям, которые дает уровень карты для клиента. Рассмотрим уровни карт двух основных международных систем «Виза» и «Мастеркард».

    Начальный уровень. В большинстве случаев — это дебетовые карты (крайне редко можно встретить кредитную карту такого низкого класса), не позволяющие совершать электронные платежи через интернет (впрочем, это зависит от решения банка выпустившего карту), но отличающиеся недорогим выпуском и обслуживанием. Зачастую зарплатные (пенсионные, социальные и т.п. карты) относятся именно к этому уровню. 

    Стандартный уровень. Карты этого уровня могут быть как дебетовыми, так и кредитными. Стоимость их выпуска и обслуживания немного выше, чем у карт начального уровня, но и функциональные возможности по производимым операциям у них гораздо шире. В большинстве случаев карты стандартного уровня не имеют существенных ограничений по возможностям проведения типичных операций (оплата покупок, бронирование отелей, снятие наличных). Карты стандартного уровня - это классический вид банковских карт. 

    Премиальный уровень – это карты серий Gold, Platinum, Titanium, и т.п. Их отличие от — высокая стоимость выпуска и обслуживания (от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей в год). За это владелец такой карты получает эксклюзивный дизайн карты (по его желанию), полное отсутствие ограничений по проводимым по ней операциям, и другие бонусы и привилегии, например, консьерж-сервис, бесплатный доступ в VIP-зоны в аэропортах, гостиницах и т.п.

            Консультацию и практическую помощь по вопросам защиты прав потребителей, в том числе в сфере оказания финансовых услуг можно получить:
    • в Общественной приемной Управления Роспотребнадзора по Новгородской области по адресу: В.Новгород, ул. Германа, д.14 каб. № 101 тел. 971-106, 971-083;

    • в Центре по информированию и консультированию потребителей по адресу: г. Великий Новгород, ул. Германа 29а, каб.5,10 тел. 77-20-38;

       Работает Единый консультационный центр, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках.

    Дополнительно сообщаем, что в рамках проекта «МФЦ – новые возможности» всем категориям граждан (независимо от их социального положения, статуса, места проживания на территории Новгородской области) предоставлена возможность получить консультации «из первых рук» от наиболее квалифицированных специалистов Роспотребнадзора, обсудить напрямую проблемы и вопросы посредством видеосвязи.

             Онлайн консультирование проводится еженедельно по четвергам с 10.00 до 13.00, для консультации необходимо обратиться в один из центров «Мои Документы»: подать заявку и принять участие в онлайн-консультации вам помогут специалисты МФЦ (при обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность).

      Используя Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru. Каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений, с перечнем забракованных товаров. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.

    Где взять кредит: от выбора банка до выгодного погашения

    Управление Роспотребнадзора по Новгородской области в целях информирования и просвещения граждан в рамках  регионального проекта «Повышение финансовой и налоговой грамотности населения Новгородской области» разъясняет  гражданам, как необходимо подойти к вопросу  оформления кредита.

      Не стоит торопиться с оформлением кредита. Важно разобраться в видах займов и сравнить условия банков. Базовые советы помогут сэкономить деньги и не переплачивать.

    Как выбрать кредит?

    Кредит – это деньги, которые банк выдает на условиях последующего возврата в установленный срок  и берет за это вознаграждение – процент. Кредиты принято делить на два вида:

    Целевые. Банк выдает деньги под определенные цели. Например, на покупку квартиры (ипотека), машины (автокредит) или на образование. Как правило, банк сразу перечисляет деньги продавцу – застройщику, дилерскому центру или учебному заведению.

    Нецелевые. Банк, как правило, выдает кредит наличными без уточнения цели. Деньги можно потратить на свадьбу, отпуск или покупку нового смартфона. Ставка по нецелевым кредитам обычно выше, чем при целевом назначении.

    Внимание! Нецелевых кредитов лучше стараться избегать, а деньги на определенные цели копить заранее. Например, рассчитать примерную стоимость отпуска, разбить сумму на год и откладывать деньги с каждой зарплаты.

    В случае целевых кредитов банки любят страховать свои риски и оформляют заем под залог, например, недвижимости или автомобиля. Это определенная гарантия возврата денег. Если заемщик перестает платить, то банк может продать залоговое имущество.

    Как правило, до полного погашения такого кредита заемщик не может распоряжаться залогом без согласия банка. Например, продать машину. Если такой вариант неприемлем, то для покупки можно оформить нецелевой потребительский кредит. Однако банковский процент в таком случае будет выше.

    Часто условия договора предусматривают поручительство. В этом случае возврат кредита гарантирует не только сам заемщик, но и человек, который за него поручается. К нему переходят обязательства по возврату долгов в случае, если основной заемщик перестает исполнять свои обязательства.

    На заметку. Кредит с обеспечением обходится дешевле. За кредит без обеспечения банк попросит больший процент, поскольку несет бОльшие риски.

    В каком банке лучше взять кредит?

    При выборе банка не стоит торопиться и реагировать на заманчивые рекламные предложения. Часто финансовые организации стремятся привлечь к себе клиентов выгодными условиями, а при заключении договора они оказываются уже не такими интересными.

    Лучше подать заявку на получение кредита сразу в несколько банков и сравнить условия. Часто выгодным для заемщика оказывается банк из зарплатного проекта, что объяснимо – стабильные ежемесячные начисления играют в пользу хорошей репутации заемщика.

    Репутация самого банка также имеет значение. Перед тем как оформить кредит, важно проверить лицензию Банка России, а также почитать отзывы о финансовой организации. Это позволит избежать таких неприятностей, как изменение кредитного договора в одностороннем порядке. Сейчас это уже, скорее, исключение на рынке, однако дополнительная осторожность никогда не помешает.

    Первое, на что обращают внимание заемщики при выборе банка, – процентная ставка. Однако немаловажную роль играет, например, страховка. Многие финансовые организации при выдаче кредита настаивают на страховании жизни и здоровья заемщика. Лучше сравнить стоимость полиса в разных банках, либо выбрать оптимальный вариант страхования из числа страховых компаний, аккредитованных банком, поскольку эта услуга может существенно увеличить общую стоимость кредита. Кроме того, в некоторых случаях от полиса страхования можно отказаться.

    Также важно иметь возможность частично или досрочно погашать кредит без санкций. На рынке уже практически не осталось банков, которые чинят для этого препятствия, однако будет нелишним проверить и это обстоятельство.

    В идеале погашение кредита будет происходить с помощью дифференцированной схемы, однако практически все банки сейчас настаивают на аннуитетных платежах. У такого способа существуют подводные камни, которые следует изучить перед тем, как поставить свою подпись под договором кредитования.

    Заявка на кредит

    В самой финансовой организации подскажут, какой пакет документов нужно собрать для оформления кредита. Впрочем, в различных банках он не сильно отличается:

    Заявление-анкета;

    Копии основных страниц паспорта;

    Справка о трудоустройстве и справка 2-НДФЛ за 6 месяцев и более (нужно запросить у работодателя);

    Свидетельство о заключении брака (в случае смены фамилии);

    Договор со страховой компанией (в случае оформления ипотеки или автокредита).

    Дополнительно:

    ДДУ (при ипотеке);

    Договор с дилерским центром (при автокредите);

    Договор с вузом или колледжем (при образовательном кредите) и т.д.

    У каждого банка есть свой внутренний регламент при заключении договора кредитования. Как правило, после одобрения займа на оформление документов уходит не более трех дней.

    Важно! При одобрении кредита банки ориентируются на финансовые возможности человека. Примерный ориентир – сумма ежемесячного платежа не должна превышать 1/3 дохода за месяц. Однако часто банку сложно определить комфортный уровень обязательств клиента. Лучше сделать это самостоятельно перед заключением договора. Для этого следует рассчитать свои ежемесячные доходы и расходы и на основе этих данных сделать выводы.

    Кредитная история

    Банки при одобрении займа ориентируются на кредитную историю клиента. По сути, это информация о взаимодействии человека  с финансовыми организациями: в каких банках были и запрашивались кредиты, насколько добросовестно они возвращались, какая долговая нагрузка в текущий момент времени.

    Если заемщик допускал просрочки при погашении кредитов или у него высокая текущая долговая нагрузка, то кредитная история будет плохой. В этом случае банки с высокой долей вероятности откажут в одобрении нового займа.

    Проверить свою кредитную историю можно самостоятельно на сайте «Госуслуги». Если финансовое резюме оставляет желать лучшего, его можно попытаться исправить –  сначала оформить небольшой заем или рассрочку, например, на новый чайник или кофеварку и добросовестно выплачивать долг в соответствии с графиком. Такие займы можно взять не отходя от кассы. После того как обязательства исполнены, можно взять более крупный кредит и вновь очень добросовестно и в срок вносить ежемесячные платежи.

    Впрочем, проверять свою кредитную историю хотя бы раз в год рекомендуется и тем, кто не собирается брать заем в банке. Это важно по следующим причинам:

    За вами из-за ошибки может числиться долг однофамильца;

    Вы можете забыть погасить 2 рубля по кредиту, которые затем за счет пеней превратятся в значительную сумму;

    Мошенники могут воспользоваться вашими личными данными и без вашего ведома оформить кредит или рассрочку.

    Досрочное погашение кредита

    Сэкономить на выплате банковских процентов помогает досрочное погашение кредита. Банки предлагают два варианта:

    с сокращением суммы ежемесячного платежа;

    с сокращением срока кредита.

    Чем меньше срок кредита, тем меньше переплата. Исходя из этого правила, сокращение срока кредита выгоднее. Однако сокращение суммы может оказаться кстати при возникновении финансовых трудностей – например, при внезапной болезни или потере работы. Логика простая: чем меньше сумма ежемесячного платежа, тем проще такой кредит обслуживать.

    Выбор способа досрочного погашения всегда индивидуален. Однако оптимальным вариантом все же принято считать комбинацию первого и второго способов: выбираем сокращение суммы кредита, однако платим так же, как до внесения досрочных платежей. После того как ежемесячная сумма станет совсем небольшой, можно закрыть кредит.

    Этот способ хорош тем, что в обычных условиях сокращается переплата банку, ведь дополнительная сумма идет в счет погашения основного долга. Однако при возникновении финансовых трудностей можно перейти на внесение минимального платежа, что снижает риски просрочки.

    Кредиторская задолженность

    Конечно, хочется избежать задолженностей по кредиту. Однако от просрочек не застрахован никто. Это доказала пандемия коронавируса, когда люди теряли работу. При этом кредитные обязательства никто не отменял.

    Совет! Если у вас есть кредит, особенно важно иметь финансовую подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств, например потери работы.

    Главная ошибка – игнорировать платежи и не идти на контакт с банком. При возникновении проблем с платежами первое, что нужно сделать, – это договориться. В большинстве случаев банки готовы пойти навстречу и пересмотреть первоначальные условия кредитного договора.

    Варианты решения проблемы:

    Кредитные каникулы. Банк может согласиться на паузу в выплатах сроком до полугода. После льготного периода платежи возобновляются в обычном режиме.

    Снижение суммы ежемесячного платежа. В этом случае заемщик продолжает платить кредит, однако сумма платежа снижается, что соответственно увеличивает срок кредита.

    Снижение процента. Банк может пойти навстречу и снизить процент по кредиту. Этот вариант возможен в том случае, если ключевая ставка с момента заключения договора снизилась.

    Рефинансирование. Если свой банк отказывает в снижении процентной ставки, то можно обратиться в другой – он это сделает охотнее, поскольку заинтересован в привлечении клиента.

    Реструктуризация. Банк-кредитор может не только снизить ставку, но также продлить срок или изменить график платежей. Это может стать вариантом решения проблемы для заемщика.

    Есть и другие способы снизить кредитные платежи.  Консультацию и практическую помощь по вопросам защиты прав потребителей, можно получить:

    • в Общественной приемной Управления Роспотребнадзора по Новгородской области по адресу: В.Новгород, ул. Германа, д.14 каб. № 101 тел. 971-106;

    • в Центре по информированию и консультированию потребителей по адресу: г. Великий Новгород, ул. Германа 29а, каб.5,10 тел. 77-20-38;

    Работает Единый консультационный центр, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках.

     Используя Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru. Каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений, с перечнем забракованных товаров. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.

     Дополнительно сообщаем, что в рамках проекта «МФЦ – новые возможности» всем категориям граждан (независимо от их социального положения, статуса, места проживания на территории Новгородской области) предоставлена возможность получить консультации «из первых рук» от наиболее квалифицированных специалистов Роспотребнадзора, обсудить напрямую проблемы и вопросы посредством видеосвязи.

             Онлайн консультирование проводится еженедельно по четвергам с 10.00 до 13.00, для консультации необходимо обратиться в один из центров «Мои Документы»: подать заявку и принять участие в онлайн-консультации вам помогут специалисты МФЦ (при обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность).

    Как продать ипотечную квартиру: инструкция

    Управление Роспотребнадзора по Новгородской области в целях информирования и просвещения граждан в рамках  регионального проекта «Повышение финансовой и налоговой грамотности населения Новгородской области» представляет гражданам  инструкцию, как продать ипотечную квартиру.

    Квартиру в ипотеке можно продать на любом этапе. Но права продавца ограничены банком, так как недвижимость находится у него в залоге. Зачастую это еще и финансово невыгодно. Тем не менее такая возможность существует. Рассказываем, какие есть способы продать квартиру в ипотеке, и выясняем детали таких сделок.

    Нюансы, которые вам нужно учесть

    Деталь №1. Сделка едва ли будет выгодной

    Продажа ипотечной квартиры – сделка в большинстве случаев финансово не выгодная для продавца. Причин несколько:

    Во-первых, такие сделки чаще всего предполагают хорошую скидку: дисконт может доходить до 30% от рыночной стоимости жилья. Это связано с тем, что на квартиры с обременением трудно найти покупателей: они с подозрением относятся к сделкам с заложенным жильем и часто не понимают, как их проводить. Хотя механизмы купли-продажи таких квартир отработаны, и риелторы о них знают.

    Во-вторых, помимо выплаты основной суммы кредита, владелец квартиры несколько лет выплачивал и проценты, которые сложно будет компенсировать продажей жилья.

    Таким образом, продавать квартиру в ипотеке следует в редких случаях, не связанных с планами извлечения финансовой выгоды (продать дороже, чем покупали). Даже если с момента покупки квартиры ее рыночная цена выросла, она вряд ли окупит все расходы и потери. Даже если вам удалось продать жилье за рыночную цену, после сделки необходимо заплатить налог (НДФЛ в 13%). Сделать это придется в двух случаях:

    если квартира была в собственности менее 3 лет и это единственное жилье;

    если вы владели квартирой менее 5 лет и у вас это не единственная жилая недвижимость.

    Отметим, что налог в этом случае платится не с полной стоимости квартиры, а лишь с прибыли – суммы, которая составляет разницу между ценой покупки и ценой продажи.

    Деталь №2.  Смотрим договор с банком

    Оформляя ипотеку, мы часто думаем, что покупаем первое и последнее жилье и будем жить в этой квартире всегда. Но ипотечный кредит рассчитан на 10-20 лет. За такой срок многое в жизни заемщика может измениться.

    Поэтому возможность продажи ипотечной квартиры стоит спланировать на этапе ее покупки и оформления кредита. Иначе есть риск столкнуться с очередной сложностью: от квартиры надо избавиться, а условия ипотечного договора делают ее продажу крайне невыгодной или вовсе невозможной.

    Банки по-разному реагируют на желание заемщика продать квартиру в залоге до погашения долга. Условия кредитных договоров в разных банках могут отличаться. Их стоит узнать заранее.

    Например, банк может поднять процентную ставку по кредиту за включение в договор пункта о продаже «объекта залога» до выплаты долга. Но если этот пункт не включить, то банк может прописать огромную неустойку или откажется передать на регистрацию письмо о снятии обременения до погашения кредита.

    Деталь № 3. Запрашиваем согласие банка

    Приняв решение о продаже ипотечного жилья, многие собственники (и даже риелторы) начинают и процесс поиска покупателя, считая этот этап наиболее сложным и важным. Это не совсем так. Права продавца ограничены банком, так как квартира находится у него в залоге. Свободно распорядиться недвижимостью не получится, пока действует залог. Поэтому, прежде чем начать поиск покупателя, необходимо получить письменное согласие кредитора на продажу. Без этого документа вы не сможете начать переговоры с покупателем и провести сделку.

    Если кредитор не возражает против продажи квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Иногда они затягиваются на пару месяцев. Составляйте планы, исходя из этих сроков.

    После одобрения банком сделки можно приступать к поиску покупателя и выбрать схему продажи квартиры.

    Риелторы советуют не указывать в объявлении, что объект находится в ипотеке. Этим вы отпугнете покупателей. Об особенностях условий продажи лучше сообщить по телефону. В живом разговоре можно объяснить больше деталей. Это существенно повысит шансы заинтересовать покупателя. 

    Способы продажи квартиры в ипотеке

    Существует несколько способов продажи ипотечной квартиры. Разберемся, как ими воспользоваться.

    Способ №1. Досрочное погашение ипотеки

    Это самый простой способ в оформлении, но самый сложный в осуществлении. Его суть состоит в том, чтобы найти покупателя, который будет готов погасить долг за продавца. После этого продавец сможет снять обременение на квартиру и продать ее уже без ипотеки. Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а платеж по погашению кредита оформляется договором задатка, который лучше заверить нотариально.

    Все прозрачно, понятно, и можно самим контролировать сделку и оформить ее быстрее, нежели при участии в сделке банка. 

    Лайфхак!

    Чтобы защитить свои интересы, покупателю лучше не отдавать наличные средства продавцу, а самому выполнить платеж в банке. В платежных документах нужно указать все данные: назначение платежа, номер кредитного договора, данные о продавце.

    Однако покупатели неохотно идут на такую схему: если с продавцом что-то случится после оплаты долга, вернуть деньги все равно будет проблематично. Покупатели соглашаются на такой способ, только когда речь идет о небольших суммах.

    Важно! Согласие банка на продажу недвижимости в этом случае получать все равно придется. Вместе с разрешением банк должен будет оформить документ об оставшемся долге.

    Способ №2. Погашение ипотеки во время сделки

    Этот способ похож на предыдущий, только теперь получателем задатка выступает банк, который фактически контролирует сделку. Особенность такой сделки в использовании двух аккредитивов или двух депозитарных ячеек. Схема проста. Покупатель вносит деньги на аккредитивы или кладет в ячейки: в одну для банка – остаток долга продавца по ипотеке, в другую для продавца – остаток стоимости квартиры.

    Потом стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют сделку в Росреестре. После этого банк забирает свои деньги из первой ячейки. Новый собственник получает закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец забирает свои деньги в последнюю очередь, после того как все этапы сделки завершены.

    Подтвердить, что право собственности перешло к покупателю, продавец может с помощью выписки из ЕГРН. Она же потом понадобится и для исполнения аккредитива (получения оплаты за проданную квартиру).

    Это самый популярный вариант продажи ипотечных квартир, в котором интересы всех сторон защищены. Он удобен в сделках как с первичной, так и со вторичной недвижимостью. Минус лишь в том, что в этой схеме у покупателя должна быть на руках сразу вся сумма, необходимая для покупки квартиры.

    Способ №3. Переоформление ипотеки

    Если у покупателя нет полной суммы на покупку квартиры, а у продавца большой остаток долга по ипотеке, то кредит продавца можно переоформить на покупателя. В этом случае от продавца вместе с квартирой к покупателю переходят обязательства по ипотеке на тех же или иных условиях. Банк может немного улучшить условия, рефинансировав ипотеку.

    Несмотря на всю сложность сделки, покупателя на квартиру в этой схеме найти проще всего: большинство выбирает квартиру в кредит, а не за наличные, плюс есть шанс купить понравившееся жилье по цене ниже рынка. Кроме того, иногда покупателей рекомендует сам банк.

    Риски продавца и покупателя сведены к минимуму, поскольку в сделке снова активное участие принимает банк, через который можно проводить все расчеты. Главное, чтобы покупатель, как новый заемщик, подошел под требования банка, в котором у продавца оформлен кредит. Тогда с ним заключат договор купли-продажи и договор уступки прав и обязанностей по кредиту.

    В этом варианте не снимается обременение с квартиры. Также можно сэкономить время и деньги на сбор и предоставление в банк документов по квартире – они уже там есть.

    Но если покупатель не подошел банку, в котором у продавца ипотека, сделку все равно можно провести. Покупателю тогда нужно оформить ипотеку в другом банке.

    В этом случае сроки проведения сделки и расходы на ее организацию существенно возрастают. Покупатель должен погасить долг продавца в его банке, дождаться снятия обременения с квартиры и отнести пакет документов в банк, где он оформил ипотеку.

    Как и в предыдущих случаях, продавец может забрать свою часть денег только после перехода права собственности на жилье на покупателя.

    Самый большой минус этого варианта продажи ипотечной квартиры – сделка растянута во времени и требует соблюдения множества условий.

    Способ №4. Ипотечную квартиру продает банк

    Это ситуация форс-мажора, когда заемщик лишается дохода, допускает серьезные просрочки и не может дальше гасить ипотеку. Как правило, инициатором таких сделок выступает сам банк после того, как все варианты работы с заемщиком уже исчерпаны. Также банк сам проводит сделку. Покупатель в ней не участвует.  

    Квартира продается с онлайн-торгов. Полученные от продажи жилья деньги идут прежде всего на погашение ипотечного долга, процентов, пеней, услуг организатора торгов. Квартиры на торгах продаются с существенным дисконтом, поэтому может случиться, что после всех выплат бывший собственник не получит ничего. Таких ситуаций лучше не допускать и своевременно предупреждать банк о возникших финансовых сложностях. Банк всегда готов предложить несколько вариантов решения проблемы с обслуживанием долга.

    В заключение: не бойтесь, подготовьтесь

    В большинстве случаев банки лояльно относятся к желанию заемщиков продать квартиру в ипотеке, не налагают за это дополнительных «взысканий» и даже помогают в поиске покупателя и проведении сделки. Ведь банку все равно, кто выплатит кредит. Ему важно получить назад свои деньги с процентами.

    Не забывайте: чем меньше остаток по кредиту, тем проще найти покупателя. Найдите возможность досрочно погасить часть кредита перед продажей квартиры. Это существенно повысит привлекательность предложения, снизит дисконт и ускорит оформление сделки.

    Консультацию и практическую помощь по вопросам защиты прав потребителей, можно получить:

    • в Общественной приемной Управления Роспотребнадзора по Новгородской области по адресу: В.Новгород, ул. Германа, д.14 каб. № 101 тел. 971-106;

    • в Центре по информированию и консультированию потребителей по адресу: г. Великий Новгород, ул. Германа 29а, каб.5,10 тел. 77-20-38;

    Работает Единый консультационный центр, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках.

     Используя Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru. Каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений, с перечнем забракованных товаров. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.

     Дополнительно сообщаем, что в рамках проекта «МФЦ – новые возможности» всем категориям граждан (независимо от их социального положения, статуса, места проживания на территории Новгородской области) предоставлена возможность получить консультации «из первых рук» от наиболее квалифицированных специалистов Роспотребнадзора, обсудить напрямую проблемы и вопросы посредством видеосвязи.

             Онлайн консультирование проводится еженедельно по четвергам с 10.00 до 13.00, для консультации необходимо обратиться в один из центров «Мои Документы»: подать заявку и принять участие в онлайн-консультации вам помогут специалисты МФЦ (при обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность).